Szokatlanul sok eladó ingatlannal találkozhat, aki mostanában végigautózik a II. kerület külső, zöldövezeti részein. Adyliget és Budaliget környékén egy rövid, nagyjából ötperces autózás során 21 eladó táblát számoltak össze a házakon – a tapasztalatok szerint ilyen mértékű kínálatra az elmúlt évtizedekben nem volt példa.

A jelenséget az ingatlanhirdetések száma is alátámasztja. Az ingatlan.com aktuális adatai szerint Budaligeten több mint száz eladó ház szerepel a kínálatban, míg Adyligeten több mint negyven ház közül válogathatnak a vevők.

A kínálat ráadásul széles árskálán mozog. Adyligeten jelenleg találni például 199–240 millió forint körüli házakat, de 445, 550, illetve 750 millió forintos ingatlanok is szerepelnek a hirdetések között. A prémium kategóriában akár 800–900 millió forint feletti ajánlatok is megjelennek.

Budaligeten sem alacsonyabbak az árak: az ingatlan.com kínálatában több százmilliós családi házak mellett új építésű, 349 millió forintos, illetve csaknem 900 millió forintos ingatlan is található.

A piac sajátossága, hogy ezek elsősorban nagy alapterületű, önálló családi házak, amelyek vevőköre jóval szűkebb, mint a kisebb budapesti lakásoké. Egy friss piaci összesítés szerint Budaligeten az aktív hirdetések 94 százalékát házak teszik ki, a medián hirdetési ár pedig 275 millió forint volt 2026 júliusában.

A II. kerület egészét nézve is jelentős a kínálat: 2026 augusztusi adatok szerint mintegy 1360 eladó ingatlan szerepelt a piacon, a házak medián négyzetméterára pedig 1,38 millió forint körül alakult.

A helyi ingatlanközvetítők számára ugyanakkor nem új jelenség, hogy Budaliget és Adyliget különleges piacot jelent. A környékre specializálódott irodák szerint a térségben elsősorban zöldövezeti, nagyobb és prémium kategóriás ingatlanok cserélnek gazdát, amelyeknek eleve szűkebb a potenciális vevőköre.

Az általunk megkérdezett szakértők szerint jelenleg kevés az érdeklődő, ezért a házak értékesítése nehezebbé és hosszabbá válhat. A sok eladó tábla így nem feltétlenül azt jelenti, hogy mindenki menekül a környékről, inkább azt, hogy a korábban gyorsan értékesíthetőnek számító, több százmillió forintos családi házak piacán most jóval nagyobb a verseny az eladók között.

A kérdés az, hogy az eladók hajlandók lesznek-e igazítani az árakon, ha továbbra sem érkezik elegendő komoly vevő. Ha igen, Budaligeten és Adyligeten a következő időszakban akár látványosabb árcsökkenés is jöhet.